我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐，新人首问，坐标海淀区西三旗，自有住房一套市场价550左右，没有贷款，没有换房要求，JYD拿了300，手里有子弹120.考虑再入手一套，纯投资，考虑房租，升值空间，看了望京和清河板块，但是有个中介的朋友推荐东直门，柳芳，西坝河这边，说是价格挖地，有点纠结了，请您指点

回答：清河柳芳东直门 都不合适，望京没有太符合的标的。 西坝河的老房子两居一个选择，可以看看地铁10号线北段的两居室，安贞门到惠新西街南口附近的房子，位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势，位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大等地

提问：老师请问下，亲戚排号西三旗共有产权房，位置靠前，这种共有产权房性质的房子，4万多一平，值得买吗？北京首套，外地有房

回答：共有产权房是坑 共有产权房，不是房子，产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的绝对不是再卖出50%的价格。 共有产权房，产权风险敞口太大，西三旗4万多的太贵。 不要期待共有产权房。 等待投食的人生，会渐渐失去希望的能力。

提问：新人首问：房姐，你好。我有一套55平经适房目前出租5000每月（1-2年可以换为90到100平，地点西三旗新馨苑）；昌平一套160小产权，自住。现有子弹350，家庭年收入45 （税后），想在海淀购入一套，兼顾自住和保值，工作地点航天城附近。购买经适房的时候用过男方公积金，没有商业贷款记录。谢谢

回答：海淀可以看看西北旺 冬晴园 如果是自住 保值没必要一定看海淀，回龙观板块也很合适 例如 领秀新硅谷、金域华府 自住品质也不错

提问：新人首问:房姐您好！目前北京租房住，租金3600每月，马上生二胎，在京有二套购房资质，老人有首套资质，河北香河孔雀城有套房，目前月供3500左右，香河最高2万时没卖，现在单价1.1万.老公现在非常想在京买房，自有资金50万，老公意思香河涨价太慢，卖了能剩50万，凑100万首付，用父母名义接力贷首套买套老破小，等着升值，老公和我年收入加起来24万左右，还要养两个孩子，感觉目前不是我家合适买房时机，经济压力太大，老公非常坚持卖香河买北京，我结合最近政策，感觉香河房价还能涨，可以等等再置换，请问房姐，结合现在情况，我家怎么样处理比较合适，让资产增值

回答：香山如果不自住，纯投资是不如北京的，北京外溢才会到环京 100首付能看250上下的标的，月供大概7K左右。如果能承受可以置换至少持有3-5年。风险是第一位考虑，如果期间月供或压力太大不建议硬上

提问：房姐，我朋友有预计买500左右的房子，想考虑大兴有推荐的小区吗

回答：大兴区很大 我们通常所指的大兴，往往是4号线大兴线沿线；8号线南段通车后。加上了瀛海等部分板块。 从实际市场的价值来分析，大兴线黄村以南，购入总价最好不要超过500万，流动性容易受限，即使是龙湖天街这样的标杆，大户型的成交占比低和折价十分明显。 而黄村北面，枣园高米店西红门等地区，品质次新类房产，部分可看500万往上。 但是这类情况，又容易受到房产本身溢价所限制。 综合来说，大兴线虽然有15公里的绝对距离，但由于属于同一类需求，地段价值没有明显差距，价格十分接近，总体上仍然以250-450万作为主选。 超过500万的市场，我们有更多更优的选择。

提问：房姐好，我家里在惠新西街有一套98年房子，方位上西北到清河，往东奥林匹克公园，立水桥，北苑版块，望京，酒仙桥，东坝，朝青这些板块。希望房龄新一些户型好一些（至少05年以后，2010年以后最佳），小区环境好一些，90平米往上（90-130三居，两卫最佳），卖房的钱可以大部分作为首付，再二套房商贷，估计总价600-800之间合适，兼顾居住和保值增值，希望住个五年十年卖掉不要太难出手。 另外新房里，觉得华樾北京也不错，但是90平略小，143平偏贵了。房姐针对版块啊小区给点建议，感谢感谢

回答：华樾北京可以看，但现在的价格还是偏贵 望京7*120左右的次新盘，5*160左右的老破大； 大望路，双井7*120的次新，5*160的老破大； 朝阳公园，青年路7*120次新 按指标跑上面的板块，跑盘不能省，没多少小区，跑完你基本就知道怎么选择

提问：今天刚进群。手头子弹600，年家庭收入150，在国贸上班，名下无房，小孩一岁以内，有北京房贷记录。想买一个自住带学区的三居，但想尽量多贷款,留点现金在手上。计划出300万现金，总房价控制在700-800万内。目前在看亦庄西区的竞限房，但估计三年后才能入住，貌似片区内有重点学校的分校，买亦庄竞限房您如何看？亦庄教育资源如何？请问这个预算下三居，北京还有其他选择的片区吗？本人上班比较自由，可错峰上下班，北京各区都可以考虑。还有如何能多贷款？

回答：亦庄新房兼顾学区可以看远洋或者经开汀塘、金茂府 两限房投资属性很差，只考虑自住可以入 推荐看下望京 南湖东园、 望京西园、花家地

提问：看了房姐老师的卖房技巧，但是我们这边好像用不到，五线城市怎么卖房呢？还要装修吗？

回答：刚好前几年卖过几套老家房产，有一点体会。 五线城市卖房，没有太多花花肠子，就一个点，靠中介。 多找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，红包吊住。 四五线城市，总价越低越差的房产，装修的作用越低，缺少为审美买单的购买力。

提问：房姐好，新人首问：宝宝2023年上小学，计划最晚2022年买一个学区房，非京籍有工居。在天津买了老破小是天津户口。如果北京现有房子和天津的卖掉置换，预计能凑650万。 1朝阳外国语对应的卧龙小区和慧忠里小区推荐吗？如果推荐，买适合居住的二居小三居还是买最小的？最小的均价快10万，总价450万以上，单价有点高？ 2这俩小区目前都是单校划片，学校在小区内，未来是否保值？政策风险如何？ 3 您觉得我们的情况换学区房的最佳时机是什么时候？ 4 综合学校投资、性价比、学校质量等，有朝阳其他片区、小区推荐吗？ 5 天津户口是用来保底的，还是想优先北京积分落户，这时候为了小学学区先卖掉天津是否是可行的安排？ 谢谢房姐！！

回答：1. 慧忠里不错 推荐入一个能居住的两居，对口朝外本部，九年一贯制 还是比较稳定的，最晚今年底或明年上车 2. 望京可以看看南湖东园二区，小学一般对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶 3. 天津户口不值钱，优先北京

提问：房姐你好！上次提问的问题你也没回复，这次我想问问你对紫玉山庄这的二手房怎么看，主要是想改善

回答：朝阳区亚运村的紫玉山庄，纯别墅大盘，前后开发十年。90年代原址曾是垃圾填埋场。最早一批联排1996年建成，墙体已经老化。中心湖8万平米，目前均价10万，位列别墅单价第一梯队，物业费12.5。 如果是纯投资，附近可供选择的不多，价格已经偏贵，偶尔会出来某套价格便宜的。 性价比相对较高的在小营一带。

提问：房姐您好 首问 自身情况 刚结婚 无小孩 31岁 媳妇在来广营上班 我在劲松，工作相对稳定 。两人税后年收入35-40. 都是北京人家里都有房但不是自己的 都不大 也不想卖。想我们两个买个房 ，刚开始不住先出租，等以后孩子大了可以考虑自主或出售，以后孩子上学在广渠门，不用考虑学区。 首套首贷 公积金可以带110。首付200多一点 想买个500左右的两居。之前看过宋家庄的嘉和人家 十八里店南的观筑庭园 （户型很好 面积也大就是交通不方便） 您有什么推荐或者建议。

回答：宋家庄地段可以单价6内的标的可以选择，十八里店经适房组团林立，周边杂乱，谨慎选择。朝阳的朝青、石佛营也是不错的选择，建议淘一下

提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万 两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。

回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。

提问：房姐你好，纯投资，看中一套马家堡的80平米小三居，98年的房，6楼的4楼，南北通透，全明格局，小区里有学校，小区门口有4.10号线，军休所房楼道管理比同小区其他楼要好，单价比同小区两居板楼低2、3000，我现在犹豫是凑全款拿下交房后转手赚一点就卖好还是贷部分款放一两年再卖好?请指教。

回答：现在楼市不适合短炒 一进一出，税费吃掉利润 除非你做ABC单，不过户，合同交易，你直接找到下家接盘，赚个20万的差价。 马家堡板块还不错，如果小区还不错，又是9折笋，可以继续持有，等待下一波涨幅来了之后再出货。 全款拿下再做抵押。

提问：房姐，你好，我是长沙户口，未来在北京定居，目前资产。 1，北京昌平硅谷SOHO有一套商住两用价值150，贷款40万，贷款10年，已还3年？月供6000，租金2800。 2，湖南长沙有1套200平的写字楼价值240万，年租金12万，目前有贷款70万，月供9000。贷款10年，已还3年。 3，湖南长沙公寓2套，价值100万，贷款15万，贷款10年，已还5年，月供2000元，租金2200元 4，湖南长沙商铺1套，价值80万，贷款25万，贷款10年，已还5年，月供，3000左右，租金2500元 5，手上目前有120万，年收入100 ，想配置下资产，目前在北京没有买70年商品房资格，用公司买商住两用房合适吗？或者在外地不限购的70年商品房有没有好的标地，您推荐下，年收益10%长沙的115平单价8000二环，可贷款10年。40%，能买吗？盼回谢谢。今天急等回复。

回答：北京不要买商住，流动性太差，涨幅锁死。你名下长沙已经有两套公寓不建议再入公寓。北京可以尝试办个工作居住证 首付积累到200左右入一套住宅。其它城市可以看下 武汉 重庆 广州，这些城市破限购都不难。 你的资产中都是靠租金赚取收益，建议重新配置下，写字楼可以保留，其余的资产建议置换成核心区住宅。

提问：房姐你好！求求你翻我牌子，我对象在丰台科技园工作，我们结婚首套想在大兴买挨着地铁的，最近盯上了西红门一代，房姐觉得鸿坤礼御府，兴海家园日苑这俩哪个小区可以入手呢，或者还有别的小区推荐吗，预算总价300万

回答：你好 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 西红门不乏品质盘，理想城礼域府自住是比较好的选择，入手单价控制在4.5左右最好。 我是投资思维，投资回报比来看，同等价位，朝阳是更好的选择。

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